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大家好，我是丁祖昱。
这篇《存量时代房企运营赛道全解析》，把行业那层“还指望开发反弹”的窗户纸彻底捅破了。2021年住宅销售16.27万亿是顶，2026上半年只剩3.33万亿，二手房成交占比过半——这不是周期回调，是底层逻辑换轨。开发赚快钱的时代结束了，运营赚长钱的时代开始了。
报告最值得看的是它没停在“物业+商业”老两样，而是把物管、商管、长租、养老、产业五条赛道拆开比：物管是房企标配但陷同质化内卷，商业头部出租率95%以上、REITs把壁垒焊死，长租和养老有人口和政策红利却是重资产慢回报，产业地产门槛还在往上抬。哪条赛道能当第二曲线、哪条只是战略摆设，讲得直白。
报告基于19家重点房企、CCFA、联商网公开数据，不是空喊转型。我一直讲“开发商变运营商，比的是把万元单位拆成元的能力”，这份报告就是按这个尺度量的。存量下半场，谁还只看土储规模，谁就被淘汰；这篇专题，值得决策层翻三遍。
存量时代重塑发展逻辑，告别增量开发拥抱运营；
物业服务赛道，房企资源禀赋优越但亟待提质升级；
商业地产赛道，头部房企优势凸显的稳态成熟市场；
布局多元地产细分领域，长租、养老释放长期发展红利；
行业进入提质阶段，顺势而为方能把握转型新机遇。
普睿地产研究
普睿数智研究中心聚焦房地产行业，围绕市场、企业、产品、运营、战略等八大核心研究方向，深入覆盖房地产市场发展趋势、房企运营模式、产品力构建、多元化布局及代建业务等关键课题。通过日报、周报、月报等常态化成果持续输出市场洞察，并每年发布上百份深度专题报告，致力于提供扎实、前瞻的研究支持，助力决策，推动行业正向发展。
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